K1, K2 og K3 skal afskaffes - men hvor god er du til at kende forskel?

Der er mange ting at forholde sig til forud for et huskøb. En afgørende ting er husets tilstand. Men hvor nemt har du ved at navigere i K1, K2 og K3?

Har du købt et hus eller står foran et huskøb, så har du sikkert stiftet bekendtskab med en tilstandsrapport og dermed også K1-, K2- og K3-skader.

Men det kan være en jungle at finde rundt i, hvilke skader der er alvorlige, og hvilke man let og billigt kan udbedre. Derfor har Sikkerhedsstyrelsen i dag udarbejdet et forslag til, hvordan man fremover kan gøre det mere overskueligt for huskøberne.

For sælger, ikke køber

Hos Bolius oplever man ofte, at det kommer bag på huskøberne, at tilstandsrapporten ikke nødvendigvis er lavet for køberens skyld.

- Det er sælgers dokumentation for, at sælger kan tilbyde køber en ejerskifteforsikring og derved afskrive sig en stor del af mangelansvaret, siger Tine Nielsen, der er ekspert i bygningsreglementet hos Bolius.

Derfor bør køberen også læse tilstandsrapporten med de briller på, påpeger hun.

Nuværende karaktersystem over skader i en tilstandsrapport

K0: Kosmetiske

Skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af ejendommen

K1: Mindre alvorlige

Skader, som ikke har indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion

K2 :Alvorlige

Skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter indenfor overskuelig tid, men ikke vil medføre skader på andre dele

K3: Kritiske

Skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter indenfor overskuelig tid og risikerer at medføre skader på andre dele

UN: Bør undersøges nærmere

Forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang.

Kilde: Danske byggesagkyndige

En tilstandsrapport er nemlig en byggeteknisk gennemgang af de synlige skader og fejl og mangler på huset, set ud fra hvad man kan forvente af huse af tilsvarende type og alder.

De skader, fejl og mangler, som ikke kan spottes med det blotte øje, fremgår heller ikke af tilstandsrapporten. Nogle af dem vil dog være dækket af ejerskifteforsikringen, som typisk dækker skjulte fejl og mangler.

Der kan imidlertid være ting, som ikke dækkes af ejerskifteforsikringen. Det kan være fugt i kælderen, manglende isolering, skimmelsvamp, dårligt indeklima, kondensproblemer og ikke-synlige materialer, som synger på sidste vers.

De fejl og mangler kan ofte være dyre at forbedre for køberen.

Brug fagpersoner

Er huset bygget i starten af 1900-tallet, er kælderen typisk bygget til at opbevare koks og kul, og derfor har man ikke haft fokus på at fugtsikre den. Og er huset bygget før 1972, vil fugt i kælderen ikke stå som en fejl i tilstandsrapporten.

At en kælder skal være fugt- og vandtæt, er nemlig først blevet et krav med bygningsreglementet fra 1972.

Sådan inddeles skader i fremtidens tilstandsrapport

Kosmetiske skader: Skader ved bygningsdelen, der vil få mindre eller ingen konsekvenser.

Alvorlige skader: Skader ved bygningsdelen, der vil få alvorlige konsekvenser på længere sigt (+5 år).

Kritiske skader: Skader ved bygningsdelen, der vil få alvorlige konsekvenser på kort sigt (0-5 år).

Mulige skader: Forhold ved bygningsdelen, der bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en skade.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsen

Derfor vil Tine Nielsen altid anbefale, at man tager en fagperson med, når man skal se på et hus, man vil købe.

- Det er vigtigt, at en fagperson kigger på huset – også selvom, det er et nyere hus. Et hus kan nemlig godt på overfladen se godt ud, hvis det eksempelvis er nyt eller nyistandsat. Her kan det være svært at gennemskue, hvad der er af fejl og mangler. Tilstandsrapporten tager kun de synlige ting med, siger Tine Nielsen.

- En fagperson kan heldigvis vurdere, hvilke fejl og mangler huset har. Og ikke mindst, hvad man skal gøre for at udbedre dem, fortsætter hun.

På den måde kan man tage det med i prisforhandlingerne med sælger, og man undgår pludselige økonomiske overraskelser, når man har købt huset.

Hvor god er du til at vurdere, hvilke skader der er henholdsvis K1, K2 eller K3? Test dig selv her:

Har du styr på dine K'er?