Købte håndværkertilbud – ti uger senere solgte de med 355.000 kroner i fortjeneste
Du kan gøre boligeksperterne i 'Fra 1-værelses til strandvejsvilla' kunsten efter, hvis du stiller dig selv syv vigtige spørgsmål.
Lokker salgsannoncen med termer som ”råt look” eller ”mulighed for at sætte sit eget præg”? Så er der sandsynligvis tale om et håndværkertilbud.
Huse eller lejligheder, der går under denne betegnelse, har typisk skavanker, som kræver professionel hjælp. Men de kan også være en billigere vej til drømmeboligen.
Spørger man den selvstændige designer Rasmus Larsson, vil langt de fleste nemlig kunne få succes med at sætte en ikke-indflytningklar bolig i stand.
Han køber, istandsætter og sælger selv boliger som en del af sin forretning sammen med ejendomsmægler Lars Elbæk, og i TV 2-programmet 'Fra 1-værelses til strandvejsvilla' viser de et skoleeksempel på disciplinen:
"En lortelejlighed" kalder designeren den 42 kvadratmeter store bolig på Vesterbro, som makkerparret køber for 1.645.000 kroner.
Men med en kvadratmeterpris, der er betydeligt lavere end dens nabolejligheder i den københavnske bydel, viser den sig at være et fantastisk kup. De investerer i nyt gulv, nyt køkken, nyt bad og en gennemgående istandsættelse. Og det, der starter som en klaustrofobisk bolig med bad i kælderen og to mørke rum, ender som den ultimative ungdomshybel.
Salgspris 70 dage efter overtagelsen: 2.295.000 kroner.
Her er de seks spørgsmål, du ifølge Rasmus Larsson og byggeteknisk fagekspert fra Bolius, Ole Vedsted-Jakobsen, skal stille dig selv for at gøre "det succesfulde håndværkerkup":
1. Hvilken bolig kan ende som kuppet?
Både held, kløgt og en smule vedholdenhed spiller ind, hvis man skal gøre sig forhåbninger om at finde den rigtige bolig til ens projekt.
Hovedreglen er - ikke overraskende - at det skal afspejle sig direkte i prisen, hvis en bolig er i dårlig stand. Om dette gælder kan man vurdere ved at kigge på prisen på en tilsvarende istandsat bolig i det område, man tiltænker at købe.
- Man skal ganske enkelt sætte sig ned og regne, siger Ole Vedsted-Jakobsen fra Bolius, som anbefaler købere at tage fat i en uvildig byggeteknisk rådgiver, som kan vurdere prisen på den renovering, man drømmer om.
Det er godt givet ud at finde den helt rigtige bolig og forhandle om prisen, så regnestykket går op. Ellers ender man med både besvær og bankerot.
Næsten alt i Vesterbro-lejligheden blev fjernet for at kunne bygge det op igen. Men eksperterne vurderede, at beliggenheden var så god, at en prisstigning var mulig:
2. Vil du have et hus eller en lejlighed?
Spørgsmålet er relevant, fordi renoveringen af et hus typisk griber en del mere om sig, fortæller Ole Vedsted-Jakobsen.
- Ved lejligheder vil de grundlæggende ting oftest være i orden, fordi de store vedligeholdelsesposter deles i en ejer- eller andelsforening. Køber man et hus, står man selv for de største udgifter, siger han.
De største udgifter, man kan ende med at stå alene med, er:
- Taget - hvis det er utæt og/eller dårligt isoleret bør det have førsteprioritet
- Facaden eller fundamentet - som kan have slået revner
- Varmesystemer - som kan have gavn af en udskiftning
3. Hvad kan jeg genbruge?
I stedet for kun at kigge på det, der skal laves om, så anbefaler Rasmus Larsson, at man leder efter det, der kan genbruges i en bolig.
Selvom et håndværkertilbud langt fra er klar til indflytning, så kan de grundlæggende - og ofte dyreste - installationer i boligen sagtens være i orden. Her gælder det særligt placeringen af:
- Bad - med vandforsyning, toilet og afløb
- Køkken - med el, vand og eventuelt gas
- El-installationer
Man sparer sig selv for en enorm håndværkerregning, hvis man kan bruge noget af det, der allerede er i boligen.
I Vesterbro-lejligheden forblev køkkenet og badeværelset det samme sted - man valgte blot at flytte en væg mellem to rum og udvide med en brusekabine:
4. Hvad må projektet koste?
Prisen på et byggeprojekt løber ofte højere op, end man forventer. Derfor er det vigtigt at gøre sig realistiske forventninger til prisen, lyder rådet fra Ole Vedsted-Jakobsen fra Bolius.
- Det nytter ikke noget, at man har 200.000 kroner, hvis det koster 400.000 kroner at komme i mål. Er man først gået i gang med den store renovering af taget, så kan man ikke lige stoppe halvvejs, fordi pengene ikke er der, understreger han.
En rådgiver kan hjælpe med at danne et overblik over de samlede udgifter på forhånd. Selvom det kan løbe op i flere tusinde kroner for hjælpen, så sikrer man, at man ikke ender med ubehagelige overraskelser. Samtidig kan man komme nærmere et svar på spørgsmålet: Er det overhovedet en investering, som jeg kan hente hjem igen, når jeg sælger boligen?
I stedet for at ordne væggene med filt og maling valgte boligeksperterne at beholde noget af den rå væg. Modsat lagde man et mere eksklusivt gulv i sildebensmønster:
5. Hvad kan jeg selv gøre?
Jo mere, du er villig til at gøre selv, jo billigere bliver den samlede regning for din renovering. Så enkelt er det ifølge Rasmus Larsson.
De fleste kan eksempelvis begive sig ud i at spartle vægge, sætte filt eller tapet op og malerarbejdet. De mere gør-det-selv-kyndige vil efter hans vurdering også kunne lægge gulv og fliser på badeværelset. Også oprydningsarbejde kan løbe op i tusindvis af kroner, hvis de professionelle håndværkere skal stå for det.
- Alle kan bære et køkken ned fra fjerde sal. Hvis ikke man gør den slags ting selv, så er det dovenskab, siger Rasmus Larsson.
Ole Vedsted-Jakobsen tilføjer dog, at du selv er mindst dobbelt så lang tid om arbejdet som en håndværker. Det kan man til dels kompensere for ved at arbejde længere tid hver dag.
I 'Fra 1-værelses til strandvejsvilla' bruger de to boligeksperter professionel hjælp til stort set hele projektet og ender med en regning på 242.000 kroner for hele projektet. Dette kan skæres betydeligt ned, ved at gøre det selv.
6. Hvordan passer det ind i mit privatliv?
Et byggeprojekt kan være en stor mundfuld. Især hvis man samtidig bor i boligen. Derfor er det også værd at gøre sig overvejelser, som ikke knytter sig direkte til byggeriet, råder Ole Vedsted-Jakobsen:
- Hvad er tidshorisonten? Bør jeg finde et andet sted at bo i et periode?
- Hvad skal laves først? Kan jeg gøre en del af lejligheden færdig, så alle projekter ikke er i gang samtidig?
- Kan jeg passe mit arbejde ved siden af?
- Kan mit familieliv og privatliv hænge sammen, mens byggeriet er i gang?
Projekter i hjemmet tærer på kræfterne, og der skal også være en familie tilbage til at flytte ind i drømmeboligen, når den er klar.
7. Skal jeg hellere rive det ned?
Uanset hvor charmerende en bolig er, så kan nogle projekter være dømt til døden fra starten. Det kan ende som det modsatte af ens drøm. Og en dårlig forretning.
Derfor skal nogle håndværkertilbud ifølge Ole Vedsted-Jakobsen tolkes som "nedrivningmodne". Løber udgifterne til en istandsættelse op over en million kroner, kan man nemlig få bygget et nyt hus i stedet. Typisk bliver det mere energieffektivt og kræver mindre vedligeholdelse. På den måde sparer man penge på både faste udgifter og vedligeholdelse.
På TV 2 klokken 20.50 eller på TV 2 PLAY kan du følge med i Lars Elbæk og Rasmus Larssons øvrige renorveringsprojekter i 'Fra 1-værelses til strandvejsvilla'